Анализ рынка земельных участков Тамбовской области в отношении фактора «Местоположение»

Анализ рынка земельных участков Тамбовской области в отношении фактора «Местоположение»
02.04.2015

1. Краткий обзор

Анализ рынка земельных участков Тамбовской области в отношении фактора «Местоположение» выполнен в разрезе:

  1. Местоположение участка категории земель – земли населенных пунктов относительно областного центра.
  2. Местоположение участка категории земель – земли населенных пунктов в г. Тамбове, 9 ВРИ относительно центра города.
  3. Местоположение участка категории земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (далее земли промышленности) относительно престижности расположения.

2. Общие положения

Земли населенных пунктов.

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Участки земель населенных пунктов 9 ВРИ. Согласно Типовому перечню видов разрешенного использования земельных участок к 9 виду разрешенного использования относятся земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок в составе вида разрешенного использования:

  1. Земельные участки фабрик, заводов и комбинатов;
  2. Земельные участки производственных объединений, концернов, промышленно-производственых фирм, трестов;
  3. Земельные участки типографий;
  4. Земельные участки других промышленных предприятий;
  5. Земельные участки ДЭЗов (РЭУ, ЖЭК);
  6. Земельные участки объектов коммунального хозяйства (за исключением земельных участков, указанных в п.13 настоящего перечня);
  7. Земельные участки общественных туалетов;
  8. Земельные участки выгребных ям;
  9. Земельные участки объектов переработки, уничтожения, утилизации и захоронении отходов;
  10. Земельные участки мусороперерабатывающих (мусоросжигающих предприятий);
  11. Земельные участки полигонов промышленных и бытовых отходов;
  12. Земельные участки пунктов приёма вторсырья;
  13. Земельные участки контор механизированной уборки;
  14. Земельные участки кладбищ;
  15. Земельные участки крематориев.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются на: земли промышленности; земли энергетики; земли транспорта; земли связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности; земли обороны и безопасности; земли иного специального назначения.

В состав земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель.

Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

3. Исследование

В рамках проведенного исследования фактора «Местоположение» было опрошено 20 респондентов – действующих оценщиков Тамбовской области, являющихся членами СРО «РАО ЮФО», СРО «НКСО», СРО «РОО», СРО «Экспертный совет», СРО «АМРО».

В ходе проведения анкетирования были запрошены у респондентов коэффициенты соотношения стоимости земельных участков, имеющие различия по фактору «Местоположение» с условием отсутствия различий по остальным ценообразующим факторам.

Местоположение участка категории земель – земли населенных пунктов относительно областного центра».

При исследовании фактора «Местоположение участка категории земель – земли населенных пунктов относительно областного центра», принято следующее ранжирование местоположение участков:

  1. Областной центр – г. Тамбов;
  2. Города области – г. Мичуринск, г. Рассказово, г. Моршанск, г. Кирсанов, г. Уварово, г. Котовск, г. Жердевка;
  3. Районные центры области – крупные районные центр (р.п.Мучкапский, р.п. Инжавино, р.п. Первомайский, р.п. Знаменка, р.п. Сосновка) и прочие районные центры Тамбовской области (районные центры, не вошедшие в раздел крупные районные центры).

Исследование проводилось относительно трех временных периодов:

  1. по состоянию на 31.12.2014г.
  2. по состоянию на 31.12.2013г.
  3. по состоянию на 31.12.2012г.

В ходе проведенного анализа предоставленных анкет получены следующие данные обобщённые в таблицы 1,2,3 в виде поправочных коэффициентов относительно областного центра:

Таблица 1. Земли населенных пунктов по итогам 2014г

Областной центр Города области Районные центры
Наименование Тамбов Мичуринск Моршанск Рассказово Кирсанов Уварово Котовск Жердевка крупные районные центры (р.п.Мучкапский, р.п. Инжавино, р.п. Первомайский, р.п. Знаменка, р.п. Сосновка) прочие районные центры
Областной центр Тамбов 1,00 0,79 0,44 0,37 0,33 0,33 0,37 0,22 0,17 0,12
Города области Мичуринск 1,27 1,00 0,56 0,47 0,42 0,42 0,46 0,27 0,22 0,15
Моршанск 2,27 1,80 1,00 0,84 0,75 0,75 0,83 0,49 0,39 0,26
Рассказово 2,70 2,14 1,19 1,00 0,89 0,89 0,99 0,57 0,46 0,31
Кирсанов 3,03 2,39 1,33 1,12 1,00 1,00 1,11 0,57 0,52 0,35
Уварово 3,03 2,39 1,33 1,12 1,00 1,00 1,11 0,57 0,52 0,35
Котовск 2,74 2,16 1,21 1,01 0,90 0,90 1,00 0,57 0,47 0,32
Жердевка 4,65 3,67 2,05 1,72 1,53 1,53 1,70 1,00 0,47 0,53
Районные центры крупные районные центры (р.п.Мучкапский, р.п. Инжавино, р.п. Первомайский, р.п. Знаменка, р.п. Сосновка) 5,88 4,65 2,59 2,18 1,94 1,94 2,15 1,33 0,79 0,68
прочие районные центры 8,70 6,87 3,83 3,22 2,87 2,87 3,17 1,87 1,48 1,00

Таблица 2. Земли населенных пунктов по итогам 2013г

Областной центр Города области Районные центры
Наименование Тамбов Мичуринск Моршанск Рассказово Кирсанов Уварово Котовск Жердевка крупные районные центры (р.п.Мучкапский, р.п. Инжавино, р.п. Первомайский, р.п. Знаменка, р.п. Сосновка) прочие районные центры
Областной центр Тамбов 1,00 0,76 0,43 0,36 0,33 0,30 0,34 0,21 0,17 0,12
Города области Мичуринск 1,32 1,00 0,56 0,47 0,43 0,39 0,45 0,28 0,22 0,15
Моршанск 2,35 1,79 1,00 0,84 0,76 0,69 0,80 0,49 0,39 0,27
Рассказово 2,82 2,14 1,20 1,00 0,92 0,83 0,96 0,57 0,46 0,32
Кирсанов 3,08 2,34 1,31 1,09 1,00 0,91 1,05 0,57 0,51 0,35
Уварово 3,39 2,58 1,44 1,20 1,10 1,00 1,15 0,57 0,56 0,39
Котовск 2,94 2,24 1,25 1,04 0,96 0,87 1,00 0,57 0,49 0,34
Жердевка 4,76 3,62 2,02 1,69 1,55 1,40 1,62 1,00 0,49 0,55
Районные центры крупные районные центры (р.п.Мучкапский, р.п. Инжавино, р.п. Первомайский, р.п. Знаменка, р.п. Сосновка) 6,06 4,61 2,58 2,15 1,97 1,79 2,06 1,33 0,79 0,70
прочие районные центры 8,70 6,61 3,70 3,09 2,83 2,57 2,96 1,83 1,43 1,00

Таблица 3. Земли населенных пунктов по итогам 2012г

Областной центр Города области Районные центры
Наименование Тамбов Мичуринск Моршанск Рассказово Кирсанов Уварово Котовск Жердевка крупные районные центры (р.п.Мучкапский, р.п. Инжавино, р.п. Первомайский, р.п. Знаменка, р.п. Сосновка) прочие районные центры
Областной центр Тамбов 1,00 0,71 0,42 0,33 0,29 0,29 0,33 0,18 0,14 0,08
Города области Мичуринск 1,42 1,00 0,59 0,46 0,41 0,41 0,47 0,26 0,19 0,11
Моршанск 2,41 1,70 1,00 0,78 0,70 0,70 0,80 0,43 0,33 0,19
Рассказово 3,08 2,17 1,28 1,00 0,89 0,89 1,02 0,57 0,42 0,25
Кирсанов 3,45 2,43 1,43 1,12 1,00 1,00 1,14 0,57 0,47 0,28
Уварово 3,45 2,43 1,43 1,12 1,00 1,00 1,14 0,57 0,47 0,28
Котовск 3,03 2,14 1,26 0,98 0,88 0,88 1,00 0,57 0,41 0,24
Жердевка 5,56 3,92 2,31 1,81 1,61 1,61 1,83 1,00 0,41 0,44
Районные центры крупные районные центры (р.п.Мучкапский, р.п. Инжавино, р.п. Первомайский, р.п. Знаменка, р.п. Сосновка) 7,41 5,22 3,07 2,41 2,15 2,15 2,44 1,33 0,75 0,59
прочие районные центры 12,50 8,81 5,19 4,06 3,63 3,63 4,13 2,25 1,69 1,00

Местоположение участка категории земель – земли населенных пунктов в г. Тамбове, 9 ВРИ относительно центра города.

При исследовании фактора «Местоположение участка категории земель – земли населенных пунктов в г. Тамбове, 9 ВРИ относительно центра города», принято следующее ранжирование местоположение участков:

  1. Центр города (центральная часть города, окружение участка является крупнейшие торговые и административные комплексы, с большим человекопотоком, участки расположены как правило на красной линии, имеющие максимальный инвестиционный потенциал);
  2. Вблизи к центру города (центральная часть города, окружение участка является единичные торговые и административные объекты, жилой фонд, с большим человекопотоком, участки расположены как правило на второй линии и/или в глубине квартала);
  3. Деловые центры города (экономически развитые территории города, характеризующиеся расположением участков с большим человекопотоком, окружение участка является крупные торговые и административные комплексы, участки расположены как правило на красной линии, имеющие высокий инвестиционный потенциал);
  4. Вблизи к деловым центрам города (экономически развитые территории города, характеризующиеся расположением участков с малым человекопотоком, окружение участка является единичные торговые и административные объекты, жилой фонд, участки расположены как правило на второй линии и/или в глубине квартала);
  5. На удалении от деловых центров города (экономически не развитые территории города, но имеющие потенциал к дальнейшему развитию, участки могут располагаться как в глубине территории, так и на красной линии, окружение составляет мелкие торгово-административные здания, малоэтажный жилой фонд, производственные территории);
  6. Окраина города, промышленные районы (экономически не развитые территории города, потенциал развития в ближайшей перспективе отсутствует, окружение составляет производственные территории, пустоши, участки могут располагаться как в глубине территории, так и на красной линии).

Исследование проводилось относительно двух временных периодов:

  1. по состоянию на 31.12.2013г.
  2. по состоянию на 31.12.2012г.

В ходе проведенного анализа предоставленных анкет получены следующие данные обобщённые в таблицы 4,5 в виде поправочных коэффициентов относительно центра города:

Таблица 5. Земли населенных пунктов г. Тамбова 9 ВРИ по итогам 2013г

Наименование Вблизи к центру города Деловые центры города Вблизи к деловым центрам города На удалении от деловых центров города Окраина города, промышленные районы
Наименование 0,67 0,59 0,29 0,19 0,12
Вблизи к центру города 1,00 1,13 0,44 0,29 0,18
Деловые центры города 1,13 1,00 0,49 0,33 0,21
Вблизи к деловым центрам города 2,29 2,03 1,00 0,66 0,42
На удалении от деловых центров города 3,47 3,07 1,51 1,00 0,64
Окраина города, промышленные районы 5,42 4,80 2,36 1,56 1,00

Таблица 6. Земли населенных пунктов г. Тамбова 9 ВРИ по итогам 2012г

Наименование Вблизи к центру города Деловые центры города Вблизи к деловым центрам города На удалении от деловых центров города Окраина города, промышленные районы
Наименование 0,69 0,59 0,29 0,20 0,12
Вблизи к центру города 1,00 0,86 0,43 0,29 0,17
Деловые центры города 1,16 1,00 0,50 0,33 0,20
Вблизи к деловым центрам города 2,33 2,01 1,00 0,67 0,39
На удалении от деловых центров города 3,49 3,01 1,50 1,00 0,59
Окраина города, промышленные районы 5,94 5,12 2,55 1,70 1,00

Местоположение участка категории земель – земли промышленности относительно престижности расположения.

При исследовании фактора «Местоположение участка категории земель – земли промышленности престижности расположения», принято следующее ранжирование местоположение участков:

  1. Окрестности областного центра (участки расположены в пригороде г. Тамбова, характеризуются хорошо развитой инфраструктурой, наличием газопровода, водопровода, электроэнергии, наличием асфальтированных и/или ж/дорожных подъездов);
  2. Трасса и магистрали области (участки расположены на федеральных и крупных областных трассах области, характеризуются развитой инфраструктурой, наличием водопровода, электроэнергии, возможен газопровод, наличием удобных асфальтированных подъездов);
  3. Районные центры (участки расположены в окрестностях районных центров Тамбовской области, характеризуются относительно развитой инфраструктурой, наличием водопровода, электроэнергии, в очень редких случаях газопровод, наличием асфальтированных и/или грунтовых/щебеночных подъездов, возможно наличие ж/д подъездного пути);
  4. Поселки, села, деревни (участки расположены на удалении от районных и/или областного центра, характеризуются как правило не развитой инфраструктурой, наличием грунтовых/щебеночных подъездов и в редких случаях асфальтовых подъездов, возможно наличие ж/д подъездного пути).

Исследование проводилось относительно одного временного периода:

  1. по состоянию на 31.12.2013г.

В ходе проведенного анализа предоставленных анкет получены следующие данные обобщённые в таблицу 6 в виде поправочных коэффициентов относительно престижности местоположения:

Наименование Окрестности областного центра Трасса и магистрали области Районные центры Поселки, села, деревни
Окрестности областного центра 1,00 0,79 0,58 0,39
Трасса и магистрали области 1,27 1,00 0,73 0,49
Районные центры 1,74 1,37 1,00 0,67
Поселки, села, деревни 2,59 2,04 1,49 1,00

4. Условия и ограничения применения полученных коэффициентов в рамках экспертного мнения

  1. Максимально точный результат будет получен при сравнении аналогов со схожим местоположением.
  2. Сравнение крайних табличных значений таких как к примеру (таблица 1,2,3) «г.Тамбов» и «Прочие районные центры» осуществлять только в исключительных случаях, при отсутствии данных по аналогам, расположенных в городах и крупных районных центрах. Применение крайних табличных значений в отчете об оценке должно обосновано анализом рынка объекта оценки.

5. Литература и другие источники информации

  1. Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" (с изменениями и дополнениями).
  2. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.
  3. Приказ Росземкадастра от 20.03.2003 N П/49 "Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения" (вместе с "Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения").

← Назад к списку

 

Отдел оценки:

8 (9027) 31-10-10

Отдел экспертизы:

8 (9027) 26-40-40

Данный сайт носит информационный характер и ни при
каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями Статьи 437 ГК РФ.

Все клиенты