Анализ рынка земельных участков Тамбовской области в отношении фактора «Местоположение»

1. Краткий обзор
Анализ рынка земельных участков Тамбовской области в отношении фактора «Местоположение» выполнен в разрезе:
- Местоположение участка категории земель – земли населенных пунктов относительно областного центра.
- Местоположение участка категории земель – земли населенных пунктов в г. Тамбове, 9 ВРИ относительно центра города.
- Местоположение участка категории земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (далее земли промышленности) относительно престижности расположения.
2. Общие положения
Земли населенных пунктов.
Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.
В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.
Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
Участки земель населенных пунктов 9 ВРИ. Согласно Типовому перечню видов разрешенного использования земельных участок к 9 виду разрешенного использования относятся земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок в составе вида разрешенного использования:
- Земельные участки фабрик, заводов и комбинатов;
- Земельные участки производственных объединений, концернов, промышленно-производственых фирм, трестов;
- Земельные участки типографий;
- Земельные участки других промышленных предприятий;
- Земельные участки ДЭЗов (РЭУ, ЖЭК);
- Земельные участки объектов коммунального хозяйства (за исключением земельных участков, указанных в п.13 настоящего перечня);
- Земельные участки общественных туалетов;
- Земельные участки выгребных ям;
- Земельные участки объектов переработки, уничтожения, утилизации и захоронении отходов;
- Земельные участки мусороперерабатывающих (мусоросжигающих предприятий);
- Земельные участки полигонов промышленных и бытовых отходов;
- Земельные участки пунктов приёма вторсырья;
- Земельные участки контор механизированной уборки;
- Земельные участки кладбищ;
- Земельные участки крематориев.
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются на: земли промышленности; земли энергетики; земли транспорта; земли связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности; земли обороны и безопасности; земли иного специального назначения.
В состав земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель.
Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.
3. Исследование
В рамках проведенного исследования фактора «Местоположение» было опрошено 20 респондентов – действующих оценщиков Тамбовской области, являющихся членами СРО «РАО ЮФО», СРО «НКСО», СРО «РОО», СРО «Экспертный совет», СРО «АМРО».
В ходе проведения анкетирования были запрошены у респондентов коэффициенты соотношения стоимости земельных участков, имеющие различия по фактору «Местоположение» с условием отсутствия различий по остальным ценообразующим факторам.
Местоположение участка категории земель – земли населенных пунктов относительно областного центра».
При исследовании фактора «Местоположение участка категории земель – земли населенных пунктов относительно областного центра», принято следующее ранжирование местоположение участков:
- Областной центр – г. Тамбов;
- Города области – г. Мичуринск, г. Рассказово, г. Моршанск, г. Кирсанов, г. Уварово, г. Котовск, г. Жердевка;
- Районные центры области – крупные районные центр (р.п.Мучкапский, р.п. Инжавино, р.п. Первомайский, р.п. Знаменка, р.п. Сосновка) и прочие районные центры Тамбовской области (районные центры, не вошедшие в раздел крупные районные центры).
Исследование проводилось относительно трех временных периодов:
- по состоянию на 31.12.2014г.
- по состоянию на 31.12.2013г.
- по состоянию на 31.12.2012г.
В ходе проведенного анализа предоставленных анкет получены следующие данные обобщённые в таблицы 1,2,3 в виде поправочных коэффициентов относительно областного центра:
Таблица 1. Земли населенных пунктов по итогам 2014г
Областной центр | Города области | Районные центры | |||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Наименование | Тамбов | Мичуринск | Моршанск | Рассказово | Кирсанов | Уварово | Котовск | Жердевка | крупные районные центры (р.п.Мучкапский, р.п. Инжавино, р.п. Первомайский, р.п. Знаменка, р.п. Сосновка) | прочие районные центры | |
Областной центр | Тамбов | 1,00 | 0,79 | 0,44 | 0,37 | 0,33 | 0,33 | 0,37 | 0,22 | 0,17 | 0,12 |
Города области | Мичуринск | 1,27 | 1,00 | 0,56 | 0,47 | 0,42 | 0,42 | 0,46 | 0,27 | 0,22 | 0,15 |
Моршанск | 2,27 | 1,80 | 1,00 | 0,84 | 0,75 | 0,75 | 0,83 | 0,49 | 0,39 | 0,26 | |
Рассказово | 2,70 | 2,14 | 1,19 | 1,00 | 0,89 | 0,89 | 0,99 | 0,57 | 0,46 | 0,31 | |
Кирсанов | 3,03 | 2,39 | 1,33 | 1,12 | 1,00 | 1,00 | 1,11 | 0,57 | 0,52 | 0,35 | |
Уварово | 3,03 | 2,39 | 1,33 | 1,12 | 1,00 | 1,00 | 1,11 | 0,57 | 0,52 | 0,35 | |
Котовск | 2,74 | 2,16 | 1,21 | 1,01 | 0,90 | 0,90 | 1,00 | 0,57 | 0,47 | 0,32 | |
Жердевка | 4,65 | 3,67 | 2,05 | 1,72 | 1,53 | 1,53 | 1,70 | 1,00 | 0,47 | 0,53 | |
Районные центры | крупные районные центры (р.п.Мучкапский, р.п. Инжавино, р.п. Первомайский, р.п. Знаменка, р.п. Сосновка) | 5,88 | 4,65 | 2,59 | 2,18 | 1,94 | 1,94 | 2,15 | 1,33 | 0,79 | 0,68 |
прочие районные центры | 8,70 | 6,87 | 3,83 | 3,22 | 2,87 | 2,87 | 3,17 | 1,87 | 1,48 | 1,00 |
Таблица 2. Земли населенных пунктов по итогам 2013г
Областной центр | Города области | Районные центры | |||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Наименование | Тамбов | Мичуринск | Моршанск | Рассказово | Кирсанов | Уварово | Котовск | Жердевка | крупные районные центры (р.п.Мучкапский, р.п. Инжавино, р.п. Первомайский, р.п. Знаменка, р.п. Сосновка) | прочие районные центры | |
Областной центр | Тамбов | 1,00 | 0,76 | 0,43 | 0,36 | 0,33 | 0,30 | 0,34 | 0,21 | 0,17 | 0,12 |
Города области | Мичуринск | 1,32 | 1,00 | 0,56 | 0,47 | 0,43 | 0,39 | 0,45 | 0,28 | 0,22 | 0,15 |
Моршанск | 2,35 | 1,79 | 1,00 | 0,84 | 0,76 | 0,69 | 0,80 | 0,49 | 0,39 | 0,27 | |
Рассказово | 2,82 | 2,14 | 1,20 | 1,00 | 0,92 | 0,83 | 0,96 | 0,57 | 0,46 | 0,32 | |
Кирсанов | 3,08 | 2,34 | 1,31 | 1,09 | 1,00 | 0,91 | 1,05 | 0,57 | 0,51 | 0,35 | |
Уварово | 3,39 | 2,58 | 1,44 | 1,20 | 1,10 | 1,00 | 1,15 | 0,57 | 0,56 | 0,39 | |
Котовск | 2,94 | 2,24 | 1,25 | 1,04 | 0,96 | 0,87 | 1,00 | 0,57 | 0,49 | 0,34 | |
Жердевка | 4,76 | 3,62 | 2,02 | 1,69 | 1,55 | 1,40 | 1,62 | 1,00 | 0,49 | 0,55 | |
Районные центры | крупные районные центры (р.п.Мучкапский, р.п. Инжавино, р.п. Первомайский, р.п. Знаменка, р.п. Сосновка) | 6,06 | 4,61 | 2,58 | 2,15 | 1,97 | 1,79 | 2,06 | 1,33 | 0,79 | 0,70 |
прочие районные центры | 8,70 | 6,61 | 3,70 | 3,09 | 2,83 | 2,57 | 2,96 | 1,83 | 1,43 | 1,00 |
Таблица 3. Земли населенных пунктов по итогам 2012г
Областной центр | Города области | Районные центры | |||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Наименование | Тамбов | Мичуринск | Моршанск | Рассказово | Кирсанов | Уварово | Котовск | Жердевка | крупные районные центры (р.п.Мучкапский, р.п. Инжавино, р.п. Первомайский, р.п. Знаменка, р.п. Сосновка) | прочие районные центры | |
Областной центр | Тамбов | 1,00 | 0,71 | 0,42 | 0,33 | 0,29 | 0,29 | 0,33 | 0,18 | 0,14 | 0,08 |
Города области | Мичуринск | 1,42 | 1,00 | 0,59 | 0,46 | 0,41 | 0,41 | 0,47 | 0,26 | 0,19 | 0,11 |
Моршанск | 2,41 | 1,70 | 1,00 | 0,78 | 0,70 | 0,70 | 0,80 | 0,43 | 0,33 | 0,19 | |
Рассказово | 3,08 | 2,17 | 1,28 | 1,00 | 0,89 | 0,89 | 1,02 | 0,57 | 0,42 | 0,25 | |
Кирсанов | 3,45 | 2,43 | 1,43 | 1,12 | 1,00 | 1,00 | 1,14 | 0,57 | 0,47 | 0,28 | |
Уварово | 3,45 | 2,43 | 1,43 | 1,12 | 1,00 | 1,00 | 1,14 | 0,57 | 0,47 | 0,28 | |
Котовск | 3,03 | 2,14 | 1,26 | 0,98 | 0,88 | 0,88 | 1,00 | 0,57 | 0,41 | 0,24 | |
Жердевка | 5,56 | 3,92 | 2,31 | 1,81 | 1,61 | 1,61 | 1,83 | 1,00 | 0,41 | 0,44 | |
Районные центры | крупные районные центры (р.п.Мучкапский, р.п. Инжавино, р.п. Первомайский, р.п. Знаменка, р.п. Сосновка) | 7,41 | 5,22 | 3,07 | 2,41 | 2,15 | 2,15 | 2,44 | 1,33 | 0,75 | 0,59 |
прочие районные центры | 12,50 | 8,81 | 5,19 | 4,06 | 3,63 | 3,63 | 4,13 | 2,25 | 1,69 | 1,00 |
Местоположение участка категории земель – земли населенных пунктов в г. Тамбове, 9 ВРИ относительно центра города.
При исследовании фактора «Местоположение участка категории земель – земли населенных пунктов в г. Тамбове, 9 ВРИ относительно центра города», принято следующее ранжирование местоположение участков:
- Центр города (центральная часть города, окружение участка является крупнейшие торговые и административные комплексы, с большим человекопотоком, участки расположены как правило на красной линии, имеющие максимальный инвестиционный потенциал);
- Вблизи к центру города (центральная часть города, окружение участка является единичные торговые и административные объекты, жилой фонд, с большим человекопотоком, участки расположены как правило на второй линии и/или в глубине квартала);
- Деловые центры города (экономически развитые территории города, характеризующиеся расположением участков с большим человекопотоком, окружение участка является крупные торговые и административные комплексы, участки расположены как правило на красной линии, имеющие высокий инвестиционный потенциал);
- Вблизи к деловым центрам города (экономически развитые территории города, характеризующиеся расположением участков с малым человекопотоком, окружение участка является единичные торговые и административные объекты, жилой фонд, участки расположены как правило на второй линии и/или в глубине квартала);
- На удалении от деловых центров города (экономически не развитые территории города, но имеющие потенциал к дальнейшему развитию, участки могут располагаться как в глубине территории, так и на красной линии, окружение составляет мелкие торгово-административные здания, малоэтажный жилой фонд, производственные территории);
- Окраина города, промышленные районы (экономически не развитые территории города, потенциал развития в ближайшей перспективе отсутствует, окружение составляет производственные территории, пустоши, участки могут располагаться как в глубине территории, так и на красной линии).
Исследование проводилось относительно двух временных периодов:
- по состоянию на 31.12.2013г.
- по состоянию на 31.12.2012г.
В ходе проведенного анализа предоставленных анкет получены следующие данные обобщённые в таблицы 4,5 в виде поправочных коэффициентов относительно центра города:
Таблица 5. Земли населенных пунктов г. Тамбова 9 ВРИ по итогам 2013г
Наименование | Вблизи к центру города | Деловые центры города | Вблизи к деловым центрам города | На удалении от деловых центров города | Окраина города, промышленные районы |
---|---|---|---|---|---|
Наименование | 0,67 | 0,59 | 0,29 | 0,19 | 0,12 |
Вблизи к центру города | 1,00 | 1,13 | 0,44 | 0,29 | 0,18 |
Деловые центры города | 1,13 | 1,00 | 0,49 | 0,33 | 0,21 |
Вблизи к деловым центрам города | 2,29 | 2,03 | 1,00 | 0,66 | 0,42 |
На удалении от деловых центров города | 3,47 | 3,07 | 1,51 | 1,00 | 0,64 |
Окраина города, промышленные районы | 5,42 | 4,80 | 2,36 | 1,56 | 1,00 |
Таблица 6. Земли населенных пунктов г. Тамбова 9 ВРИ по итогам 2012г
Наименование | Вблизи к центру города | Деловые центры города | Вблизи к деловым центрам города | На удалении от деловых центров города | Окраина города, промышленные районы |
---|---|---|---|---|---|
Наименование | 0,69 | 0,59 | 0,29 | 0,20 | 0,12 |
Вблизи к центру города | 1,00 | 0,86 | 0,43 | 0,29 | 0,17 |
Деловые центры города | 1,16 | 1,00 | 0,50 | 0,33 | 0,20 |
Вблизи к деловым центрам города | 2,33 | 2,01 | 1,00 | 0,67 | 0,39 |
На удалении от деловых центров города | 3,49 | 3,01 | 1,50 | 1,00 | 0,59 |
Окраина города, промышленные районы | 5,94 | 5,12 | 2,55 | 1,70 | 1,00 |
Местоположение участка категории земель – земли промышленности относительно престижности расположения.
При исследовании фактора «Местоположение участка категории земель – земли промышленности престижности расположения», принято следующее ранжирование местоположение участков:
- Окрестности областного центра (участки расположены в пригороде г. Тамбова, характеризуются хорошо развитой инфраструктурой, наличием газопровода, водопровода, электроэнергии, наличием асфальтированных и/или ж/дорожных подъездов);
- Трасса и магистрали области (участки расположены на федеральных и крупных областных трассах области, характеризуются развитой инфраструктурой, наличием водопровода, электроэнергии, возможен газопровод, наличием удобных асфальтированных подъездов);
- Районные центры (участки расположены в окрестностях районных центров Тамбовской области, характеризуются относительно развитой инфраструктурой, наличием водопровода, электроэнергии, в очень редких случаях газопровод, наличием асфальтированных и/или грунтовых/щебеночных подъездов, возможно наличие ж/д подъездного пути);
- Поселки, села, деревни (участки расположены на удалении от районных и/или областного центра, характеризуются как правило не развитой инфраструктурой, наличием грунтовых/щебеночных подъездов и в редких случаях асфальтовых подъездов, возможно наличие ж/д подъездного пути).
Исследование проводилось относительно одного временного периода:
- по состоянию на 31.12.2013г.
В ходе проведенного анализа предоставленных анкет получены следующие данные обобщённые в таблицу 6 в виде поправочных коэффициентов относительно престижности местоположения:
Наименование | Окрестности областного центра | Трасса и магистрали области | Районные центры | Поселки, села, деревни |
---|---|---|---|---|
Окрестности областного центра | 1,00 | 0,79 | 0,58 | 0,39 |
Трасса и магистрали области | 1,27 | 1,00 | 0,73 | 0,49 |
Районные центры | 1,74 | 1,37 | 1,00 | 0,67 |
Поселки, села, деревни | 2,59 | 2,04 | 1,49 | 1,00 |
4. Условия и ограничения применения полученных коэффициентов в рамках экспертного мнения
- Максимально точный результат будет получен при сравнении аналогов со схожим местоположением.
- Сравнение крайних табличных значений таких как к примеру (таблица 1,2,3) «г.Тамбов» и «Прочие районные центры» осуществлять только в исключительных случаях, при отсутствии данных по аналогам, расположенных в городах и крупных районных центрах. Применение крайних табличных значений в отчете об оценке должно обосновано анализом рынка объекта оценки.
5. Литература и другие источники информации
- Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" (с изменениями и дополнениями).
- Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.
- Приказ Росземкадастра от 20.03.2003 N П/49 "Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения" (вместе с "Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения").