Оценка торгово-офисных зданий и помещений
К объектам коммерческой недвижимости в России относятся здания и помещения, которые используются не для жилья, а для бизнеса и приносят доход их владельцам или арендаторам. По общепринятой классификации коммерческая недвижимость по своему функциональному назначению делится на следующие базовые группы: офисная, торговая, складская, производственная, гостиничная (индустриальная) и универсальная.
Тенденции развития рынка недвижимости вносят свои коррективы в традиционную классификацию. В России, как и во всем мире, всё более актуальным становится объединению различных профилей нежилой недвижимости. Причина – дефицит и высокая стоимость земельных участков под застройку и стремление владельцев к их наиболее эффективному использованию. В связи с этим стремительно расширяется сегмент крупноформатных многофункциональных комплексов – объектов с двумя или более эксплуатационными назначениями. Одна из наиболее популярных их разновидностей – торгово-офисные здания и помещения. Это нежилые объекты, в которых основная функция – торговая, а часть площадей арендуют офисы. Другой вариант – офисно-торговые центры, где доминирует деловой профиль. Обычно это бизнес-центры с расположенными на первом этаже магазинами. Как правило, данные функции занимают нейтральные позиции по отношению друг к другу, хотя практикуется и взаимодействие.
Популярным современным решением создания таких объектов является возведение торгово-офисных комплексов из металлоконструкций. Они вмещают много торговых и офисных площадок, оперативно возводятся, не требуют сложного массивного фундамента, имеют эстетичный внешний вид и рациональную типовую планировку.
Специфика оценки торгово-офисной недвижимости
Оценка объектов смешанного типа является сегодня востребованной услугой. Её актуальность объясняется финансовой привлекательностью данных объектов, заметным ростом их предложений и активным интересом к ним покупателей и арендаторов.
Ситуации, при которых необходимо произвести оценки торгово-офисных помещений, стандартны: проверка кредитоспособности, постановка на баланс, подготовка и оформление сделки купли-продажи, страхование, точный расчет суммы госпошлины и налогов, имущественные споры, определение инвестиционно привлекательности и т.д.
Эксперт при определении рыночной стоимости обращает внимание на те же факторы, что имеют значение при оценке других категорий коммерческой недвижимости, в том числе:
- местоположение и престижность района;
- наличие по соседству фирм-конкурентов;
- демографический состав населения;
- площадь отведенного земельного участка;
- уникальность недвижимого коммерческого имущества;
- дизайнерское оформление фасада и внутренних помещений;
- техническая оснащенность объекта, наличие пожарной сигнализации, инженерных коммуникаций и т.д.;
- транспортная доступность, наличие парковочных мест, близость или отдаленность остановок общественного транспорта.
Это далеко не полный перечень критериев оценки.
Вместе с тем оценка торгово-офисных объектов имеет ряд особенностей, связанных с их модульной структурой. В первую очередь к ним относится необходимость оценки комплекса в целом и его составных частей сложная инженерная инфраструктура, характерная для здания, в котором соседствуют объекты различного функционала. Имеет существенное значение необходимость отдельного входа для офисных и торговых помещений. Если на других объектах учитывается соотношение занятых и свободных площадей, то в данном случае надо установить ещё и соотношение торговых и офисных квадратных метров. Могут возникнуть сложности с четким функциональным зонированием, особенно в части свободных помещений.
Исходя из вышеназванных и других особенностей объекта смешанного типа и поставленных задач, оценщики при работе с торгово-офисными центрами обычно предпочитают применить доходный метод, основанный на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Специалисты нашей компании имеют большой опыт работы оценки недвижимости в различных сегментах рынка. Мы гарантируем грамотное экспертное заключение, выполненное в оптимально короткие сроки.
